Flashcards wyceny Becky Scott (2024)

Q

Jakie są dwa powszechnie stosowane standardy sprawozdawczości finansowej stosowane w Wielkiej Brytanii?

A

MSSF (międzynarodowe standardy sprawozdawczości finansowej);oparte na zasadach
UKGAAP (ogólnie akceptowana praktyka rachunkowości w Wielkiej Brytanii);oparte na zasadach

Q

Dlaczego miałbyś przeprowadzać badania dotyczące ryzyka powodziowego?

A

Może to szkodliwie wpłynąć na zbywalność i wycenę nieruchom*ości, ponieważ może być trudne lub drogie, aby uzyskać ubezpieczenie - korzystać z agencji środowiska, aby sprawdzić ryzyko powodziowe

Q

Co to jest wycena?

A

Opinia o wartości składnika aktywów lub zobowiązania na podstawie określonego dnia

Q

Jaka jest rola rzeczoznawcy?

A

Czerwona książka (globalna): Aby ocenić wartość w świetle dowodów zwykle uzyskanych poprzez analizę porównywalnych transakcji.

Q

Jaka jest definicja wartości wewnętrznego i zewnętrznego?

A

Wykształcone w wycenie RICS - Professional Standards 2018 (Red Book)
Wewnętrzny Valuer - Valluer zatrudniony przez: Spółka, która jest właścicielem aktywów, lub firma księgowa odpowiedzialna za przygotowanie dokumentacji finansowej firmy.Wycena, jeśli do użytku wewnętrznego bez zależności od strony trzeciej.Zasadniczo może spełnić wymagania niezależności i obiektywności zawodowej w PS 2, ale nie zawsze może być w stanie spełnić dodatkowe kryteria niezależności specyficzne dla niektórych rodzajów przydzielenia.
Zewnętrzny rzecznik - nie ma żadnych powiązań materialnych z klientem, agentem lub aktywem do wyceny.

Q

Co stanowi koszty nabywcy?

A

Współczynnik mieszanej 4,99% (maks.) SDLT
1% opłaty za agenta +VAT
0,5% opłaty prawne +VAT

Q

Co to jest wydajność?

A

Wydajność jest miarą zwrotu z inwestycji.Pokazują, że dochód wyrażony jako odsetek zainwestowanego kapitału.
(Dochód / cena) x 100
Plony są domniemane wzrost

Q

Wzrost jawny i ukryty - jaka jest różnica?

A

Q

Przed rozpoczęciem instrukcji wyceny, jakie trzy kroki musisz najpierw podjąć?

A

Cit.
Kompetencje - czy masz prawidłowy poziom umiejętności, zrozumienia i wiedzy?(Suk).Jeśli nie, patrz RICS Znajdź narzędzie geodeta
Niezależność - sprawdź wszelkie konflikty lub interesy osobiste
Warunki zaangażowania - na piśmie Pełne potwierdzenie instrukcji przed rozpoczęciem pracy
Potwierdź kompetencje Valuer
Zakres i ograniczenia kontroli Valuera należy określić

Q

Jaką ustawową należytą staranność należy wykonać podczas podejmowania wyceny i dlaczego?

A

Aby sprawdzić, czy nie ma spraw, które mogłyby wpłynąć na wycenę.
Rejestr azbestu, stawki biznesowe/podatek od rady, zanieczyszczenie, zgodność z równością, sprawy środowiskowe (linie energetyczne o wysokim napięciu, podtoty energii elektrycznej, maszty telekomunikacyjne itp.), Powódź, zgodność H&S, zgodność z bezpieczeństwem pożarowym, autostrady (przyjęte drogi kontrolne), prawne), prawne), prawneTytuł i kadencja (granice sprawdzania, własność, wszelkie czyny przymierza, służebności, prawa drogi, ograniczające przymierza, drogi), publiczne prawa drogi (z arkusza OS), historia planowania i zgodność (sprawdź wszelkie warunki planowania, obszar ochrony, obszar ochrony, wymienione, niezależnie od tego, czy podlega S.106/CIL)

Q

Jaki byłby harmonogram instrukcji wyceny?

A

Q

Jakie są pięć głównych metod wyceny?

A

Q

Jakie są powszechnie akceptowane podejścia do wyceny w ramach IVS 105?

A

Podejście dochodowe - przekształcenie bieżących/przyszłych przepływów pieniężnych w wartość kapitałową (tj. Inwestycja, metoda rezydualna, zysków)
Podejście kosztów - odniesienie do kosztu konstruowania składnika aktywów (tj. Metoda wykonawców/DRK)
Podejście rynkowe - przy użyciu porównywalnych dowodów (tj. Porównywalna metoda)

Q

Jaka jest metodologia porównywalnej metody wyceny?

A

Q

Jakie wytyczne RICS miałbyś uznać za stosowanie porównywalnej metody?

A

Nowa nota wytycznych (porównywalne dowody w wycenie nieruchom*ości 2019) opublikowane w październiku 2019 r.
Zakres:
1. Principles o użyciu porównywalnych dowodów
2. konsekwencja przedsięwzięcia
3. Usunięcia dostępności porównywalnych dowodów
4. Źródła stopniowe
RICS Information Paper na temat porównywalnych dowodów w wycenach nieruchom*ości 2012 (zarchiwizowane w 2018 r., Ale nadal przydatne)

Q

Jak znajdziesz odpowiednie porównywalne?

A

Kontrola obszaru w celu znalezienia tablic agenta
Odwiedź/porozmawiaj z lokalnymi agentami
Wyniki aukcji (uważaj, że są to ceny brutto, a także mogą być specjalna sprzedaż nabywcy/niewypłacalności)
W zapisach domowych
Bazy danych i strony internetowe, takie jak EGI, Costar, Rightmove, Lonres

Q

Jak przeanalizowałbyś bezpłatne okresy i czynsze?

A

Proces dewaluowania nagłówka czynszu z okresem wolnym od czynszu, aby wyrównać czynsz skuteczny netto
Pasowanie 3 miesięcy jest zazwyczaj odejmowania od okresu wolnego od czynszu jako standard rynku
Główne podejście:
1. Metoda linii STRAIGHT (do wygaśnięcia wynajmu lub następnego przeglądu czynszu/zdarzenia leasingu)
Mógł:
2. Zastosowanie DCF

Q

Jaki jest nagłówek?

A

Czynsz płatny na podstawie warunków dzierżawy po wygaśnięciu wszystkich zachęt, na przykład okres wolny od czynszu.
Jest to sztucznie napompowana wartość.Nie reprezentuje prawdziwej wartości wynajmu rynku, jednak pomaga utrzymać wartość kapitałową nieruchom*ości, szczególnie w przypadku przeglądów czynszu.
Najemca zgadza się na to, ponieważ korzystają z okresu pomocy poprzez zachęty.

Q

Ile to kosztuje?

A

Rzeczywista obserwowalna cena na otwartym rynku.

Q

Co to jest wartość?

A

Oszacowanie ceny, która zostałaby osiągnięta, gdyby nieruchom*ość została sprzedana na rynku.

Q

Co jest warte?

A

Postrzeganie przez konkretnego inwestora kwoty, którą byłby przygotowany na zapłacenie (lub zaakceptowanie).

Q

Co to jest efektywny czynsz netto?Jak to jest obliczane?

A

Nagłówek czynsz minus wszelkie zachęty, aby wynajmować wygaśnięcie lub następne wydarzenie leasingowe.
Czynsz x (termin - czynsz za darmo)
÷
Pełny termin

Q

Jaka jest hierarchia dowodów wynajmu?

A

Q

Jaka jest metoda inwestycyjna wyceny?

A

Używane, gdy jest strumień dochodów do wartości.Dochód jest kapitalizowany przy użyciu rentowności w celu uzyskania wartości kapitałowej
Metoda konwencjonalna zakłada, że podejście niejawne wzrostu - dorozumiana stopa wzrostu pochodzi z stopy kapitalizacji rynkowej (rentowność).

Q

Jak wybierzesz, jakie podejście do metody inwestycyjnej użyjesz?

A

Q

Jakie są różne rodzaje metodologii, których używałbyś z metodą inwestycyjną?

A

Q

Opowiedz nam o konwencjonalnej metodzie

A

Otrzymany czynsz lub czynsz na rynku x yp = wartość rynkowa (czynsz/rentowność Ważne)
Wzrost jest ukryty w wydajności.

Q

Opowiedz nam o metodzie terminu i rewersji

A

Służy do inwestycji rewersiary (niedocenianych)
Przepływ dochodów jest podzielony pionowo.
Termin (przechodzący czynsz) jest kapitalizowany do następnego zdarzenia leasingu (przegląd/wygaśnięcie) przy początkowej rentowności
Odwrócenie się do czynszu na rynku wycenionym w nieustanności przy regeneracji
Istnieje różnica wydajności;Termin z perspektywą, aby odzwierciedlić niższe ryzyko.

Q

Opowiedz nam o metodzie hardcore i warstwy

A

Służy do właściwości reversiary (niedostatecznie zawarcia).Zwykle używane przez instytucjonalny rynek inwestycyjny i używany, gdy odwrócenie jest bliskie w czasie.
Przepływ dochodów jest podzielony poziomo.Zarówno hardcore (PR), jak i warstwa (MR-PR) są cenione na wieczność, ale warstwa jest odroczona do następnego zdarzenia leasingu.
Równoważną wydajność stosuje się zarówno do hardcore, jak i warstwy.
Argus Val Cap używa tej metody.

Q

Opowiedz nam o metodzie hardcore i górnej

A

Służy do nadmiernych inwestycji wynajmowanych.
Przepływ dochodów jest podzielony poziomo.Hardcore (MR) jest wyceniany na wieczność przy początkowej wydajności netto.
Górny kawałek (PR-MR) jest skapitalizowany do następnego zdarzenia leasingu z początkową wydajnością netto z korektą ryzyka.
Istnieje różnica wydajności;Najwyższe plasterze z zawyżoną wydajnością, aby odzwierciedlać wyższe ryzyko nadmiernego ograniczenia.
Różnego rodzaju rentowności można wykorzystać na podstawie porównywalnych dowodów na rynku.
Nie potrzebne są PV w wysokości 1 funtów, ponieważ obie warstwy dochodów są teraz odbierane.

Q

Jakie jest wszystkie ryzyko (ARY) i co odzwierciedla?

A

Zobowiązana stopa odsetek zastosowana w wycenie w pełni nieruchom*ości nie pozwoli na czynsz rynkowy odzwierciedlając wszystkie perspektywy i ryzyko związane z konkretnymi inwestycjami.
Jest to niejawna metoda doceniania, ponieważ ryzyko i wzrost czynszu są owinięte w plon.
Perspektywy/ryzyko obejmują: przestarzałe, puste przestrzenie itp.
Można użyć do ceny właściwości odwrócenia - po prostu zastosuj ten sam ARY do terminu i rewersji.

Q

Czy zorganizowanie nieruchom*ości w kierunku odwrotnym jest bardziej ryzykowne?

A

Odwrócenie zawsze ma większe ryzyko niż uwzględnienie stojaka, ponieważ większy odsetek wartości zależy od przyszłych wartości wynajmu rynku, które nie są pewne.

Q

Opowiedz nam o metodzie DCF

A

Zwykle używane do obliczeń wartości dla konkretnego inwestora.Mają docelową stopę zwrotu.
Wzrost wyraźnej metody wyceny inwestycyjnej.
Projekt Zakładane przepływy pieniężne w zakładanym okresie przechowywania w celu wyjścia, wprowadzenie wartości wyjściowej, a następnie pomijaj przepływy pieniężne z powrotem do dziś przy docelowej stopie zwrotu inwestora.

Q

Do jakiego wycen jest zwykle stosowana metoda DCF?

A

Q

Dlaczego dyskontujemy w DCF?

A

Aby odzwierciedlić wartość czasu pieniędzy.Stopa dyskontowa zawsze odzwierciedla postrzeganie ryzyka przez inwestora.Znany również jako stopa kapitalizacji.

Q

Jaki czynnik ryzyka może wpłynąć na stopę dyskontową DCFS?

A

Q

Jaka jest Formuła PV o wartości 1 GBP?

A

PV 1 £ = 1
÷
(1+i) n
„Ja” to wydajność, którą według Valluera jest odpowiednia.
„N” to termin od lat (do następnego przeglądu czynszu)

Q

Jaki jest zakup lat?

A

Związek między dochodem a wartością kapitałową.
Liczba lat, jakie zajmie roczny dochód, aby zsumować wartość kapitałową, biorąc pod uwagę wartość czasu pieniędzy (tj. Spada).tj. Prawo do otrzymania 10 000 funtów za 4 lata nie będzie = 40 000 £ płatności dzisiaj.

Q

Jaka jest formuła zakupu lat?

A

Q

Jaki jest zakup lat w formule wiecznej?

A

Używany do wyceny czynszu rewersji na wieczność.
100 ÷ i
Będzie musiał wypracować PV 1 £ na x liczbę lat, kiedy rozpocznie się odwrócenie i wielokrotność przez powyższe YP.

Q

Jak wykonałbyś DCF?

A

Q

Jaka jest wartość bieżąca netto (NPV)?

A

Suma zdyskontowanych przepływów pieniężnych projektu
Służy do ustalenia, czy inwestycja zapewnia dodatni zwrot w stosunku do docelowej stopy zwrotu
Pozytywne NPV - inwestycja przekroczyła docelową stopę zwrotu inwestora
Negatywne NPV - Inwestycje nie osiągnęły docelowej stopy zwrotu inwestora

Q

Jaka jest wewnętrzna stawka zwrotu (IRR)?

A

Stawka dyskontowa, która wytwarza NPV zero, gdy jest używana do pomiaru przepływu pieniężnego
Jeśli Valuer nie ma oprogramowania do obliczenia IRR, do oszacowania IRR można użyć interpolacji liniowej

Q

Jak obliczyć IRR?

A

Q

Kiedy użyłbyś metody wyceny zysku?

A

Za wyceny specjalistycznych nieruchom*ości lub podmiotów, w których znajduje się pozycja „monopolistyczna”
Gdzie wartość nieruchom*ości zależy od potencjału handlowego przedsiębiorstw
tj. Pubki, stacje benzynowe, hotele, domy opieki, kina, pola golfowe

Q

Jaka jest metoda wyceny zysku?

A

Zastosowana metoda wyceny, w której wartość nieruchom*ości zależy od zysku generowanego z firmy, a nie fizycznego budynku lub lokalizacji.
Musi mieć dokładne i kontrolowane konta przez 3 lata, jeśli to możliwe, lub w razie potrzeby szacuje się

Q

Jaka jest prosta metodologia podjęcia wyceny metody zysku?

A

(Roczny obrót - koszty/zakupy) = Zysk brutto
(Zysk brutto - rozsądne wydatki robocze) = niezadowolony zysk netto
(Nieskorygowany zysk netto - najemca /udział) = uczciwy zysk operacyjny (FMOP)
Wykorzystać odpowiedni rentowność, aby osiągnąć wartość kapitałową
Sprawdź krzyżową metodą porównywalną, jeśli to w ogóle możliwe

Q

Kiedy stosuje się metodę wykonawcy (amortyzowany koszt wymiany)?

A

Jest to metoda zastosowana, w której bezpośrednie dowody rynkowe są ograniczone lub niedostępne w przypadku wyspecjalizowanych nieruchom*ości (tj. Worki ścieków, latarni morskie, szkoły).
Metoda ma 3 cele:
1. Używany dla nieruchom*ości zajmowanej przez właściciela
2. Używany do celów rachunków dla wyspecjalizowanych nieruchom*ości
3. Używany do oceny wycen nieruchom*ości specjalistycznych

Q

Czy metoda DRC jest zgodna z czerwoną książką?

A

Nie nadaje się do wyceny zgodności z czerwoną książką za zabezpieczone pożyczki
Można go wykorzystać do obliczania wartości rynkowej dla wyspecjalizowanych nieruchom*ości tylko dla wycen dla sprawozdań finansowych

Q

Jak podejmujesz wycenę wykonawcy/DRK?

A

Q

Kiedy wycena RICS - Global Standards 2017 („Red Book”) z?

A

Wydane w czerwcu 2017 r., W odniesieniu do 1 lipca 2017 r.

Q

Kiedy był skuteczny w brytyjskim suplemencie w Wielkiej Brytanii?

A

Wydano listopad 2018 r., Ze względu na 14 stycznia 2019 r.

Q

Jaka jest czerwona książka?

A

Globalne standardy zawodowe, które definiują zasady proceduralne i wytyczne dotyczące przeprowadzania wycen.
Czerwona książka obejmuje wycenę RICS - Global Standards 2017 i brytyjski suplement krajowy (wydany listopad 2018 r., Ze względu na 14 stycznia 2019 r.).
Złożone z 2 PS (standardy zawodowe), 5 VPS (standardy wyceny) i 10 VPGA (zastosowania wytycznych w praktyce wyceny).IVS 2017 są na końcu uwzględnione w całości.

Q

Jaki jest cel Czerwonej Księgi?

A

ŁÓŻKO SKŁADANE.
Spójność, obiektywność, przejrzystość
-Patencja w podejściu
-Clebrowane i spójne opinie wyceny
-Niezależność, obiektywność, przejrzystość
-Claryty w odniesieniu do palców
-Klaryczność w odniesieniu do podstaw wartości
-Klaryczność w raportowaniu istotnej sprawy w raporcie
Zmniejsz ryzyko roszczeń o zaniedbanie - „Ramy najlepszych praktyk”

Q

Czego nie robi czerwona książka?

A

Poinstruuj członków, jak cenić w poszczególnych przypadkach
Przepisać format raportów
Zastąpienie standardów specyficznych dla jurysdykcji

Q

Do kogo dotyczy czerwona książka?

A

Wszyscy członkowie i regulowane firmy muszą przestrzegać części 3 i 4 Global Red Book.
Część 3 - PS 1 i 2
Część 4-VPS 1-5

Q

Kiedy wycena musi być zgodna z czerwoną książką?

A

A.L.I.E.S.
VPS1-5 są obowiązkowe dla wszystkich wyceny, z wyjątkiem następujących kategorii w PS1.VPS1-5 powinien być określany jako dobra praktyka.
Jeśli zostanie dostarczony w formie pisemnej, wszystkie porady Vals podlegają przynajmniej niektórym wymaganiom czerwonej książki.
1. Wycena jest dostarczana w związku z niektórymi pracami agencyjnymi/maklerskimi
2. W przypadku sporów sądowych i negocjacji, np. Rozwód, recenzje czynszu
3. W przypadku wewnętrznych celów klienta - wykluczenie odpowiedzialności i bez komunikacji z trzecią stroną
4. Działanie jako świadek eksperta
5. Funkcje ustawowe

Q

Jakie są RICS Professional Standards (PS) w czerwonej książce?

A

Są to część 3 czerwonej książki.
PS 1: Zgodność ze standardami i oświadczeniami praktyki, w których zapewniana jest pisemna wycena
PS 2: Etyka, kompetencje, obiektywność i ujawnienia
Z PS 1 nie jest dozwolone, gdzie zapewniana jest pisemna wycena, lub PS 2 w tych globalnych standardach, które są obowiązkowe we wszystkich okolicznościach.

Q

Jakie odniesienie ma PS1 do ustnych wycen?

A

Nowy w Globalnym RB 2017.Tam, gdzie porady VALS udzielone ustnie, zasady określone w czerwonej książce powinny być nadal obserwowane w pełnym możliwym zakresie.Fakt, że porady są udzielane doustnie, nie oznacza, że jest to zatem świadczone bez odpowiedzialności.

Q

Co stanowi PS 2 „Etyka, kompetencje, obiektywność i ujawnienia”?

A

Wszyscy członkowie praktykujący jako rzeczoznawcy muszą mieć odpowiednie doświadczenie, umiejętności i osąd danego zadania i zawsze muszą działać w sposób zawodowy i etyczny wolny od nadmiernego wpływu, uprzedzeń lub konfliktu interesów.

Q

Jakie są RICS Global Valuation Practice Practice (VPS)?

A

Są częścią 4 czerwonej książki.
VPS 1: Warunki zaangażowania (zakres pracy)
VPS 2: Inspekcje, dochodzenia i zapisy
VPS 3: Raporty o wycenę
VPS 4: Podstawy wartości, założeń i specjalnych założeń
VPS 5: Podejścia i metody wyceny

Q

Na VPS 1 (Red Book), jakie są minimalne warunki zaangażowania w instrukcji wyceny?

A

Jest 18 minut.wymagania.
(a) Identyfikacja i status rzeczoznawcy - (nazwany indywidualnie dla i w imieniu firmy)
(b) Identyfikacja klienta (y)
(c) Identyfikacja innych zamierzonych użytkowników - (domyślna pozycja, rzeczoznawcy powinni potwierdzić, że nie zezwalają na 3.
Partia w celu zmniejszenia ryzyka)
(d) Identyfikacja cenowania aktywów lub odpowiedzialności (IES)
(e) Wycena (finansowa) waluta
(f) Cel wyceny
(g) Podstawy wartości (es) wartości
(h) Data wyceny - należy uzgodnić z klientem
(i) Natura i zakres pracy rzeczoznawcy - w tym dochodzenia i wszelkie ograniczenia
(j) Natura i źródła informacji, na których polegałby rzeczoznawcy
(k) Wszystkie założenia i specjalne założenia, które należy przyjąć
(l) Format raportu
(m) Ograniczenia użytkowania, dystrybucji i publikacji raportu
(n) potwierdzenie, że wycena zostanie podjęta zgodnie z IVS
(o) podstawa, na której zostanie obliczona opłata
(p) W przypadku zarejestrowania firmy do regulacji przez RICS, odniesienie do procedury obsługi reklamacji firmy, z kopią dostępną na żądanie
(q) Oświadczenie, że zgodność z tymi standardami może podlegać monitorowaniu zgodnie z przepisami RICS i przepisami dyscyplinarnymi
(r) Oświadczenie określające wszelkie ograniczenia dotyczące odpowiedzialności, które zostały uzgodnione.

Q

Co VPS 2 (Red Book) mówi o inspekcjach?

A

Zawsze muszą być wykonywane w zakresie niezbędnym do wywołania profesjonalnie odpowiedniej wyceny.Ograniczenia należy zarejestrować w palce (VPS 1) i raporcie (VPS 3).Należy zachować właściwy zapis kontroli i dochodzeń.

Q

Jaka jest wycena ograniczona (górna część biurka) (brak kontroli)?

A

Q

Jakie są wymagania dotyczące przeszacowania bez ponownej inspiracji (VPS 2)?

A

Nie może być podejmowana przeszacowania bez kontroli, chyba że rzeczoznawcy jest zaspokojenia, że od ostatniej kontroli
Należy potwierdzić w warunkach zaangażowania i w raporcie o wycenę jako założenie.

Q

Jakie wymagania należy określić w raporcie o wycenę, zgodnie z VPS 3?

A

Q

Jakie zasady rządzą wstępną/projektem wyceny?

A

Czerwona książka PS 2
Valluer może zapewnić klientowi wstępne porady dotyczące wyceny lub projekt raportu lub projektu wyceny przed zakończeniem raportu końcowego.Musi to stwierdzić:
• Opinia jest tymczasowa i podlega zakończeniu raportu końcowego
• Porada jest świadczona wyłącznie w celach wewnętrznych klienta
• Wszelkie projekt
• (Jeśli jakiekolwiek kwestie o fundamentalnym znaczeniu nie zostaną odzwierciedlone) ich pominięcie musi zostać ogłoszone.

Q

Jakie są 4 podstawy wartości, zgodnie z definicją VPS 4?

A

Musi upewnić się, że podstawy są odpowiednie do celów wyceny.
1. Wartość rynkowa
2. czynsz rynkowy
3. Wartość inwestycyjna (warta)
4. Wartość godziwa (lub wartość sprawiedliwa)
Odwołuje się również do wartości synergistycznej i wartości likwidacyjnej.

Q

Jaka jest definicja wartości rynkowej czerwonej książki?

A

VPS 4: Szacowana kwota, dla której składnik aktywów lub odpowiedzialności powinien wymieniać się w dniu wyceny między chętnym nabywcą a chętnym sprzedawcą w transakcji długości ramienia, po odpowiednim marketingu i tam, gdzie każda ze stron działała dobrze, ostrożnie i bez obowiązku.
Ignoruje zniekształcenia cen spowodowane specjalną wartością lub wartością małżeńską.

Q

Jaka jest definicja Red Book of Market Rent?

A

VPS 4: Szacowana kwota, dla której odsetki nieruchom*ości powinny zostać wynajęte w dniu wyceny między chętnym wynajmującym a chętnym najemcy na odpowiednich warunkach najmu w transakcji o długości ramienia, po odpowiednim marketingu i tam, gdzie każda ze stron działała.ostrożnie i bez przymusu.
Zwykle stosuje się do wskazania kwoty, dla której może zostać wynajęta wolna nieruchom*ość, lub nieruchom*ość może ponownie przynieść.

Q

Jaka jest czerwona definicja wartości inwestycyjnej (wartość)?

A

VPS 4: Wartość aktywów dla konkretnego właściciela lub potencjalnego właściciela dla indywidualnych celów inwestycyjnych lub operacyjnych

Q

Jak obliczyłbyś wartość inwestycyjną (wartość)?

A

W tej samej metodologii jak każda inna wycena dokonałaby jednak subiektywnego oszacowania dla klienta za pomocą jego danych wejściowych, a nie nakładów rynkowych.

Q

Jaka jest czerwona definicja wartości godziwej?

A

VPS 4: Cena, która zostałaby otrzymana za sprzedaż składnika aktywów lub zapłacenie za przeniesienie zobowiązania w uporządkowanej transakcji między uczestnikami rynku w dniu pomiaru.
Pojęcie wartości godziwej jest zgodne z wartością rynkową.

Q

Jaka jest różnica między założeniem a specjalnym założeniem (VPS 4)?

A

Oba muszą zostać uzgodnione z klientem przed zgłoszeniem opinii wartości.
Założenie - rozsądne do zaakceptowania jako faktów w kontekście przypisania wyceny bez konkretnego dochodzenia lub
weryfikacja.
Specjalne założenie - założenie, że albo zakłada fakty, które różnią się od faktycznych faktów istniejących w dniu wyceny lub które nie byłyby przyjęte przez typowego uczestnika rynku.Np.Oczekiwano ofertę specjalnego nabywcy.

Q

Kiedy można przyjąć założenie (VPS 4)?

A

Należy podjąć jedynie założenia, które są uzasadnione i istotne, należy wziąć pod uwagę cel, dla którego wymagane jest przypisanie wyceny.Wszystkie założenia, które należy przyjąć w prowadzeniu i raportowaniu przypisania wyceny, muszą zostać zidentyfikowane i zarejestrowane w kategoriach zaangażowania (VPS1).

Q

Kiedy można przyjąć specjalne założenie (VPS 4)?

A

Specjalne założenia można przyjąć tylko wtedy, gdy można je uzasadnić jako realistyczne, istotne i ważne dla konkretnych okoliczności wyceny.Aby zapewnić klientowi wymaganą wycenę.

Q

Co stanowi VPS 5?

A

Tapenatorzy są odpowiedzialni za przyjęcie i uzasadnienie, podejście do wyceny (ES) i zastosowane metody wyceny.

Q

Jakie są RICS Global Valuation Practice Poradics zastosowania (VPGA)?

A

Wnioski o praktykę wyceny;W Global Red Book jest 10.
Istotne dla mojej pracy:
VGPA 1 Wycena włączenia do sprawozdań finansowych
VGPA 2 Wycena odsetek za zabezpieczone pożyczki
VGPA 8 Wycena interesów nieruchom*ości
VPGA 9 Identyfikacja portfeli, kolekcji i grup nieruchom*ości
VPGA 10 spraw, które mogą powodować niepewność wyceny materialnej

Q

Globalny VPGA 1

A

Q

Globalny VPGA 2

A

Q

W ramach VPGA 2, w jaki sposób radzisz sobie z konfliktami interesów w zabezpieczonych wycenach kredytowych?

A

Q

Oprócz min.Wymagania dotyczące raportu wyceny, co należy również zgłaszać w przypadku wycen bezpieczeństwa pożyczki?

A

Q

Oprócz min.Wymagania dotyczące raportu wyceny, co należy również zgłaszać w przypadku wycen bezpieczeństwa pożyczki, które mają być utrzymywane jako inwestycje?

A

Q

Oprócz min.Wymagania dotyczące raportu wyceny, co należy również zgłaszać w przypadku wycen bezpieczeństwa pożyczki, które są lub będą przedmiotem rozwoju?

A

Q

Jakie są typowe specjalne założenia dotyczące wycen bezpieczeństwa pożyczki, które są lub będą przedmiotem rozwoju

A

Q

Kiedy nieruchom*ość może nie być odpowiednia do zabezpieczonych pożyczek?

A

Krótkie odsetki na dzierżawę, wysokie ryzyko powodziowe, opcja łamania najemców bardzo szybko (nie może zagwarantować dochodu na dowolny okres)

Q

Globalny VPGA 8 - Wycena interesów nieruchom*ości

A

Q

Global VPGA 10 - MATERIA, które mogą powodować niepewność materialnej wyceny

A

Istotne w obecnym klimacie politycznym UKS.
Rynki można zakłócać;Wydarzenia finansowe, makroekonomiczne, prawne, polityczne lub naturalne.
Jeśli data wyceny pokrywa się z lub jest w następstwie, może być zmniejszonym poziomem pewności, który można przymocować do wyceny.Valluer musi dokonać osądu i wyraźnie wyrazić go w raporcie oraz podjąć dodatkową próbę wsparcia i odpowiednio wyjaśniania metodologii, podkreślając ograniczenia.

Q

Jakie są kluczowe zmiany w latach 2015–2018 brytyjski suplementy krajowe w czerwonej książce?Po opublikowaniu?

A

Q

Co jest zawarte w suplemencie Red Book UK?

A

PS1, VPS1-3, VPGA 1-18
Dodatkowe wymagania:
PS1 - Zapewnij zgodność z prawem brytyjskim
VPS1 - Stan, które wydanie Czerwonej Księgi wycena jest zgodna z palcami

Q

Czy krajowy suplement w Wielkiej Brytanii 2018 jest obowiązkowy?

A

Zawiera zarówno obowiązkowe wymagania (PS i VPS), jak i wytyczne (VPGA).

Q

Wielka Brytania VPGA 1 - Wycena sprawozdawczości finansowej

A

Q

UK VPGA 8-Wycena aktywów charytatywnych (wysoki poziom)

A

Udzielaj porad dotyczących przejęć i dyspozycji ziemi
Przejęcie: Brak wymogu profesjonalnej porady od wykwalifikowanego geodeta (członka RICS), chyba że jest to wymagane w akcie powierniczym (choć zalecane przez Komisję charytatywną)
Usuwanie: Raport należy uzyskać od wykwalifikowanego geodeta (członka RICS).Musi przestrzegać przepisów dotyczących organizacji charytatywnych (raportów kwalifikowanych inspektorów) z 1992 r. (SI 1992/2980), który jest instrumentem ustawowym.

Q

Jak podejmujesz wycenę na cele charytatywne?

A

Komisja charytatywna wymaga od powierników uzyskania „pisemnego raportu” od „wykwalifikowanego geodeta” na podstawie S.119 ustawy o charakterze charytatywnym z 2011 r., Kiedy organizacja charytatywna stara się sprzedać nieruchom*ość.
Musi skomentować opinię o tym, czy zakup/sprzedaż leży w najlepszym interesie organizacji charytatywnej
Ustawa o charakterze charytatywnym nie określa podstaw wartości, ale MV/MR zalecane do przejęć

Q

UK VPGA 10 - Wycena dla komercyjnych celów pożyczkowych

A

Q

Wielka Brytania VPGA 18 - niedrogi czynsz w ramach aktów mieszkaniowych

A

Q

Jaka jest wartość synergistyczna/małżeńska?

A

Stworzone przez połączenie zainteresowań - może być fizyczne lub tenurskie
Podejmij wycenę „przed” i „po” i oblicz poziom utworzonej wartości małżeńskiej
Zazwyczaj wynegocjowany wynik polega na podzieleniu wartości małżeńskiej utworzonej 50:50 lub podzieleniu IT Pro-Rata

Q

Jaka jest wartość nadziei?

A

Q

Jakie są przywrócenie kosztów budynku?

A

Koszt przywrócenia budynku bez zysku.Wymagane do celów ubezpieczeniowych.
Użyj usług informacyjnych o kosztach budowlanych (BCIS) przyjmujące GIA dla nieruchom*ości komercyjnych i Gea dla mieszkalnictwa
Zgodność z czerwoną książką nie jest wymagana

Q

Jak byś cenili odsetki dzierżawe?

A

Odliczałbym czynsz uziemienia od dochodu brutto w celu obliczenia dochodu netto.
Kapitalizuj dochód netto z rentownością na pozostałą długość dzierżawy, aby stworzyć wartość rynkową odsetek najmu.
Zazwyczaj rentowność pojedynczej stawki zdyskontowana w celu odzwierciedlenia ryzyka, że odsetek dzierżawy „marnowania aktywów”;Zależy od długości pozostałej dzierżawy.Długie odsetki dzierżawe nie realistycznie wymagają rabatu.
Wykresy względności pokazują związek między pozostałym terminem dzierżawy a % wartości wolnej gospodarstwa.Poniżej 50 lat;traktowane jako „marnowanie aktywów”.

Q

Co to jest równoważna wydajność?

A

Średnia ważona wydajność między terminem a czynszami odwróconymi, tak skutecznie taka sama wydajność może mieć zastosowanie do obu, na wieczność.
Ważenie bierze pod uwagę wartość przelotnego czynszu i czynszu rewersji i na to, jak długi termin trwa
Wygładza strumień dochodów

Q

Jaka jest różnica między prawdziwą równoważną wydajnością a nominalną równoważną wydajnością?

A

Prawdziwa równoważna wydajność - odzwierciedla, że w Wielkiej Brytanii czynsze komercyjne są wypłacane co kwartać z góry, a nie zaległe
Nominalna równoważna wydajność - odzwierciedla czynsz płacony rocznie na zaległości

Q

Jaka jest różnica między wydajnością brutto a wydajnością netto?

A

GROSS: Rentowność obliczona na podstawie ceny brutto przed odejmowaniem kosztów nabywców.
NET: ROZDZIAŁ CÓD W CENA NET (tj. Została skorygowana o koszty nabywcy).

Q

Jak wypracowałbyś wydajność netto z ceny brutto?

A

Odlicz koszty nabywcy od ceny zakupu brutto, aby uzyskać cenę zakupu netto
Obecny czynsz / cena zakupu netto x 100 = wydajność netto.

Q

Jaka jest różnica między wydajnością początkową a wydajnością rewitalną?

A

Początkowy: wydajność obliczona na podstawie bieżącego czynszu i bieżącej ceny.
Odwrócenie: wydajność obliczona na podstawie czynszu rynkowego i bieżącej ceny (dla nieruchom*ości niedocenianych)

Q

Co to jest wydajność?

A

Wydajność za chwilę.Zwykle używane do właściwości wielopoziomowych.

Q

Jak obciąża SDLT?

A

Przy stopniu przyrostowych, w różnych stawkach w pasmach w zależności od ceny zakupu.
Od kwietnia 2016 r. Dodatkowe nieruchom*ości mieszkalne naliczone na 3% na szczycie.
Od kwietnia 2017 r. Brak SDLT na FTB pierwszych 300 000 £

Q

W jakich innych przypadkach opłaca się obowiązek znacznika?

A

Przyznanie nowych umów najmu i składek - obliczone na NPV dzierżawy, zdyskontowane na RPI

Q

Co to jest pasek okupu?

A

Kawałek ziemi, który kontroluje dostęp do innego kawałka ziemi

Q

Jak byś cenił pasek ransom?Orzecznictwo?

A

Dowody górnego trybunału sugerują, że wartość paska ransom może wynosić od 15% do 50% wartości rozwojowej brutto.
Czasami przyznawana jest stała suma - górny trybunał ocenia każdą sprawę.
Stokes vs Cambridge (1961) - Jedna trzecia wartości podniesienia wartości w wartości miejsca rozwoju została przyznana właścicielowi Strip.

Q

Co to jest strefowanie?

A

Technika wyceny, a nie metoda wyceny
Używane do porównania nieruchom*ości detalicznych do stworzenia jednostki porównawczej dla budynków o różnych rozmiarach
Uzasadnienie: wartość wynajmu nieruchom*ości zmniejsza się z dala od ulicy
Zasada „połowa” stref 6,1 m (20 stóp).Strefa a-d, a następnie reszta
Niektóre londyńskie ulice detaliczne (Oxford, Regent i Bond Street) lub niektóre najlepsze ulice zakupowe w Szkocji - 9,1 m (30 stóp)

Q

Jak traktowałbyś piwnice i obszary pierwszego piętra podczas podziału na strefy?

A

Zależne od porównywalnych dowodów (rozpad tabeli, aby zobaczyć, jak traktowany), jednak zwykle obszar/10, a następnie pomnożony przez ITZA.Zależy od wykorzystania przestrzeni, jakości i dostępności.

Q

Jak traktowałbyś frontową front?

A

Zwykle dodaj 10% podniesienie, ale zależne od porównywalnych dowodów i oddziałów kupujących.Muszę wziąć pod uwagę jakość wysokości dla każdego frontage (wysoce zależne od stóp).

Q

Co to jest „naturalne zagospodarowanie przestrzenne”?

A

Gdy właściwość ma niezwykłe cechy fizyczne, może dostosować konwencjonalne głębokości strefowe

Q

Co to jest „strefy lustrzane”?

A

Technika, którą można zastosować do sklepu z dwoma głównymi frontami

Q

Co to jest „maskowanie”?

A

Wycena „ukrytych” lub zaciemnionych obszarów w jednostce detalicznej

Q

Jaka jest specjalna wartość?

A

Red Book 2017 - „Kwota, która odzwierciedla poszczególne atrybuty aktywów, które są jedynie wartościowe dla specjalnego nabywcy”
Może to wynikać z fizycznego, funkcjonalnego lub ekonomicznego stowarzyszenia nieruchom*ości z inną, tj. Przylegającą własność
Wartość specjalna może być wygenerowana, gdy transakcja nie jest długością ramienia, w której jest specjalny nabywca

Q

Co to jest specjalny nabywca?

A

Red Book 2017 - konkretny nabywca, dla którego określony aktywów ma specjalną wartość ze względu na zalety, które nie są dostępne dla innych nabywców na rynku, np.najemca kupujący swoje wolne odsetki

Q

Co to jest mur imprezowy?

A

Stoi okrakiem na granicy ziemi należącą do dwóch lub więcej różnych właścicieli ziemi
Są czarterowani inspektorzy, którzy specjalizują się w sporach na ścianie imprezowe
Party Wall Act 1996 - Zapewnia ramy do rozwiązywania sporów w odniesieniu do ścian partii.
Ustawa zapewnia właścicielowi budynku, który chce wykonać pracę do istniejącej ściany partii z dodatkowymi prawami poza zwykłymi prawami prawa powszechnego
Właściciele ścian partii muszą poinformować wszystkich sąsiednich właścicieli, jeżeli zamierzają podjąć jakiekolwiek prace, aby partyjna ściana

Q

Jakie są prawa światła?Orzecznictwo?

A

Prawa powstają po 20 latach nieprzerwanej przyjemności ze światła bez zgody strony trzeciej.
Jeśli prawo do światła zostanie naruszone, nakaz można przyznać lub przyznać szkody.
Highcross vs Heaney 2011 - Highcross otrzymał ustawę o pracach naprawczych i obowiązkowy nakaz zmniejszenia skali programu Toronto SQ w Leeds, gdzie dodano 2 nowe piętra do istniejącego budynku biurowego

Q

Co to są wyceny poddania się i odnowy?

A

Kiedy wynajmujący/najemca chce poddania się istniejącej umowy i zgadza się udzielić nowej umowy najmu - zwykle dłużej lub na różnych warunkach umowy najmu

Q

Jaki jest program rejestracji RICS Valuer (VRS)?

A

Schemat monitorowania regulacyjnego dla wszystkich rzeczoznawców przeprowadzających wyceny z czerwonej książki.RICS publikuje rejestr.
Trzy cele programu:
1. Popraw jakość wyceny
2. Aby spełnić wymóg RICS w celu skutecznego regulowania
3. Chroń i podnieś status zawodu wyceny
Może użyć terminu „Valuer zarejestrowany w RICS” na artykułach papierniczych
Roczniczą opłatę w wysokości 160 GBP musi być wypłacona RICS.

Q

Zgodnie z VRS, czego klienci powinni oczekiwać od wyceny RICS?

A

Q

Czy rejestracja na VRS wymagana do pracy wyceny wykluczona z czerwonej książki?

A

Rejestracja nie jest obowiązkowa w przypadku wycen wykluczonych z czerwonej książki.

Q

Jak monitoruje VRS?

A

RICS monitoruje rzeczoznawcę poprzez przedłożenie rocznego zwrotu firmy
Głowa regulacji ma moc usuwania wartości ze schematu

Q

Co to jest Wault?

A

Średnie ważony nieoczekiwany termin leasingu.Oblicza się do pierwszej przerwy lub wygaśnięcia ważonego przez zakontraktowany czynsz.
Często używane przy wyceny właściwości wielopoziomowych.

Q

Co wiesz o odjazdach z czerwonej książki?

A

Gdy istnieją szczególne okoliczności, w których obowiązkowe sekcje Czerwonej Księgi mogą być nieodpowiednie lub niepraktyczne.
PS1AND2 - W żadnym wypadku brak odlotów.
VPS1-5-może odejść, musi zawierać jasne oświadczenie w palcach i raporcie.

Q

Jakie są różnice między czerwoną książką a IV?

A

IV są produkowane przez IVSC (Radę), który jest organem międzynarodowym
Rics Red Book przyjmuje IVS i zapewnia wdrożenie ramy aplikacji dla członków i firm

Q

Jak obliczyć YP z wydajności?

A

Q

Jaka jest zrównana wydajność?

A

Średnia ważona wydajność zastosowana do profilu dochodu, w którym czynsze zostały wyraźnie uprawiane
Nie jest to prawdziwa wydajność, ale docelowa stopa zwrotu zastosowana w jawnych metodach wyceny
Jest to równoważna wydajność z, ale z wyraźnie uprawianymi czynszami

Q

Jest czerwoną książką QSR?

A

Nie - jest to wymóg ustawowy i dlatego jest wykluczony.
Najlepszą praktyką jest przestrzeganie zasad czerwonej książki.

Q

Jaka jest istniejąca wartość użycia?

A

Dodatkowe podstawy wyceny wykorzystywane tylko w Wielkiej Brytanii tylko dla nieruchom*ości zajmowanej przez właściciela.Wykorzystywane do wyceny władz lokalnych i rządu centralnego za rachunkowość
Jest to zasadniczo MV z założeniem dla VP i lekceważenie alternatywnych zastosowań

Q

Jakie wytyczne zawierają porady dla rzeczników na temat zobowiązań Valuer, czapek odpowiedzialności PII i warunki umowy?

A

Uwaga RICS na temat ryzyka, odpowiedzialności i ubezpieczenia w pracach wyceny, wydanie 2nd ed 2018
Zapewnia porady dotyczące ograniczeń odpowiedzialności, 3. Partii Reliance, PII

Q

Jakie są kluczowe zmiany między Global Red Book 2017 a 2014?

A

Istnieją dodatkowe elementy, które należy uwzględnić w palcach (zidentyfikuj aktywów, waluty, limit odpowiedzialności)
Istnieją dodatkowe wymagania dotyczące raportowania (niepewność wyceny materialnej)
Porada wyceny ustnej jest teraz objęta czerwoną książką

Q

Gdyby początkowa wydajność netto była wyższa niż równoważna wydajność, czy byłaby ona odwrócona czy nadmierna?Co jeśli są tacy sami?

A

Jeśli Niy jest niższy niż równoważna wydajność = odwrócenie
Jeśli Niy jest wyższy niż równoważna wydajność = nadmiernie zorganizowana
Jeśli plony są takie same = wynajęty stojak

Q

Jak byś wycenił nieruchom*ość, która była w połowie wolna, a w połowie wytropiła się?

A

Zazwyczaj na zasadzie podziału lub przyznaje specjalne założenie, że nieruchom*ość jest w pełni wynajmowana

Q

PII - Dlaczego jest to wymagane?Orzecznictwo?

A

Zasada 9 zasad postępowania dla firm
Firmy regulowane muszą upewnić się, że mają odpowiednie i odpowiednie zawodowe ubezpieczenie odszkodowawcze
Wymaga od firm wprowadzenia pokrycia spływu
Scullion przeciwko Bank of Scotland: Decyzja Sądu Apelacyjnego, że inspektor, który udziela porady na temat wartości pożyczkodawcy, nie jest winien pożyczkobiorcy obowiązku opieki.

Q

Idealnie, co powinno być porównywalne dowody?

A

Kompleksowe, identyczne lub bardzo podobne, najnowsze, długości broni, weryfikowalne, wynik popytu na aktywnym rynku

Q

Kto może użyć logo Valuer zarejestrowanego RICS?

A

Poszczególni członkowie, którzy są zarejestrowani.

Q

Kiedy jest używany DRC?

A

Dla wyspecjalizowanych nieruchom*ości wyłącznie dla wyceny dla sprawozdań finansowych.

Q

Główne elementy DRK?

A