Jak wycenić nieruchom*ość inwestycyjną w nieruchom*ości (2024)

Dokładne wyceny nieruchom*ości mogą pomóc inwestorom w podejmowaniu lepszych decyzji dotyczących zakupu i sprzedaży nieruchom*ości. Inwestorzy muszą wiedzieć, jak wyceniać nieruchom*ości i wyciągać wnioski na temat zysków, jakie każdy z nich osiągnie, czy to na nieruchom*ościach.uznanie, dochód z wynajmu lub jedno i drugie.

Ponieważ inwestycje w nieruchom*ości zazwyczaj nie są transakcjami krótkoterminowymi, analiza przepływów pieniężnych i wynikającej z nich stopy zwrotu ma kluczowe znaczenie dla osiągnięcia celu, jakim jest dokonywanie zyskownych inwestycji. Dyskontowanie przyszłościdochód operacyjny netto (NOI)przy odpowiedniej stopie dyskontowej dla nieruchom*ości jest podobnazdyskontowane przepływy pieniężne (DCF)wyceny akcji. Integracja modelu mnożnika dochodu brutto z nieruchom*ościami jest porównywalna z wyceną wartości względnej za pomocą akcji.

Poniżej przyjrzymy się, jak wycenić nieruchom*ość za pomocą tych metod.

Kluczowe dania na wynos

  • Wycena nieruchom*ości to proces, który określa wartość ekonomiczną inwestycji w nieruchom*ości.
  • Stopa kapitalizacji jest kluczowym miernikiem wyceny nieruchom*ości generującej dochód.
  • Dochód operacyjny netto (NOI) mierzy rentowność nieruchom*ości generującej dochód przed dodaniem kosztów finansowania i podatków.
  • Dwie kluczowe metody wyceny nieruchom*ości obejmują dyskontowanie przyszłego NOI i model mnożnika dochodu brutto.
  • Z drugiej strony, ponieważ rynki nieruchom*ości są mniej płynne i przejrzyste niż rynek akcji, uzyskanie niezbędnych informacji może być trudne.

Stopa kapitalizacji

Jednym z najważniejszych założeń, jakie inwestor nieruchom*ości przyjmuje podczas dokonywania wyceny nieruchom*ości, jest wybór odpowiedniejstopa kapitalizacji, znany również jako stopa kapitalizacji. To jestwymaganą stopę zwrotuna nieruchom*ościach, pomniejszone o wzrost lub amortyzację wartości. Stopa kapitalizacji pomaga inwestoromoszacować wartość odsprzedaży nieruchom*ościinwestycji, gdy osiągnie koniec okresu utrzymywania. Mówiąc prościej, jest to stawka stosowana do NOI w celu ustaleniaobecna wartośćnieruchom*ości.

Załóżmy na przykład, że oczekuje się, że nieruchom*ość będzie generować NOI w wysokości 1 miliona dolarów w ciągu najbliższych dziesięciu lat. Gdyby została zdyskontowana przy stopie kapitalizacji wynoszącej 14%,wartość rynkowanieruchom*ości wynosić będzie:

$7,142,857($1,000,0000,14)Gdzie:Wartość rynkowa=Przychód operacyjny netto/kapryś\begin{aligned}&\7 142 857 $\bigg(\frac{\1 000 000 $0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Wartość rynkowa}=\text{Przychód operacyjny netto}/ {\text{stopa kapitalizacji}}\end{aligned}7 dolarów,142,857(0,141 $,000,000)Gdzie:Wartość rynkowa=Przychód operacyjny netto/kapryś

Wartość rynkowa wynosząca 7 142 857 dolarów jest dobrą ofertą, jeśli nieruchom*ość zostanie sprzedana za 6,5 ​​miliona dolarów. Ale to zły interes, jeśli cena sprzedaży wynosi 8 milionów dolarów.

Metody wyceny nieruchom*ości

Określenie stopy kapitalizacji jest jednym z kluczowychmetrykasłuży do wyceny nieruchom*ości generującej dochód. Chociaż jest to nieco bardziej skomplikowane niż obliczanieśrednioważony koszt kapitału (WACC)dla firmy istnieje kilka metod, które inwestorzy mogą zastosować w celu znalezienia odpowiedniej stopy kapitalizacji, w tym:

  • Metoda budowania
  • Metoda ekstrakcji rynkowej
  • Metoda pasma inwestycyjnego

Przyjrzyjmy się każdemu z nich nieco bardziej szczegółowo.

Metoda budowania

Jednym z powszechnych podejść do obliczania stopy kapitalizacji jest metoda narastania. Zacznij od stopy procentowej i dodaj następujące elementy:

  1. Odpowiednipremia za płynność. Dzieje się tak wskutekcoścharakter nieruchom*ości.
  2. Odzyskaj premię. Stanowi to wzrost wartości gruntów netto.
  3. Premia za ryzyko. Pokazuje to ogólną ekspozycję na ryzyko na rynku nieruchom*ości.

Biorąc pod uwagę stopę procentową wynoszącą 6%, stopę braku płynności wynoszącą 1,5%, stopę procentową wynoszącą 1,5%odzyskaniepremia i stopa ryzyka 2,5%, stopa kapitalizacji nieruchom*ości kapitałowej wynosi 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5%). Jeżeli dochód operacyjny netto wynosi 200 000 USD, wartość rynkowa nieruchom*ości wynosi 1 739 130 USD (200 000 USD ÷ 0,115).

Wykonanie tego obliczenia jest bardzo proste. Złożoność polega jednak na ocenie dokładnych szacunków poszczególnych składników stopy kapitalizacji, co może stanowić wyzwanie. Zaletą metody narastania jest to, że próbuje ona zdefiniować i dokładnie zmierzyć poszczególne składniki aprzecena.

Metoda ekstrakcji rynkowej

Metoda ekstrakcji rynkowej zakłada, że ​​istnieją aktualne i łatwo dostępne informacje dotyczące NOI i cen sprzedaży porównywalnych nieruchom*ości generujących dochód. Zaletą metody ekstrakcji rynkowej jest to, że stopa kapitalizacji zapewnia bezpośredni dochódkapitalizacjabardziej znaczące. Ustalenie stopy kapitalizacji jest stosunkowo proste.

Załóżmy, że inwestor może kupić parking, który ma wygenerować 500 000 USD NOI. Istnieją trzy porównywalne parkingi generujące dochód:

  • Parking nr 1 ma NOI wynoszący 250 000 dolarów i cenę sprzedaży 3 miliony dolarów. Stopa kapitalizacji wynosi 8,33% (250 000 USD ÷ 3 000 000 USD).
  • Parking nr 2 ma NOI wynoszący 400 000 USD i cenę sprzedaży 3,95 mln USD. Stopa kapitalizacji wynosi 10,13% (400 000 USD ÷ 3 950 000 USD).
  • Parking nr 3 ma NOI wynoszący 185 000 dolarów i cenę sprzedaży wynoszącą 2 miliony dolarów. Stopa kapitalizacji wynosi 9,25% (185 000 USD ÷ 2 000 000 USD).

Biorąc średnie stopy kapitalizacji dla tych trzech porównywalnych nieruchom*ości, ogólna stopa kapitalizacji wynosząca 9,24% byłaby rozsądną reprezentacją rynku. Korzystając z tej stopy kapitalizacji, inwestor może określićwartość rynkowanieruchom*ości, którą rozważają. Wartość możliwości inwestycji w parking wynosi 5 411 255 USD (500 000 USD / 0,0924).

Metoda pasma inwestycyjnego

W przypadku metody pasm inwestycji stopa kapitalizacji jest obliczana przy użyciu indywidualnych stóp procentowych dla nieruchom*ości, które korzystają zarówno z długu, jak ifinansowanie kapitałowe. Zaletą tej metody jest to, że jest to najwłaściwsza stopa kapitalizacji dla finansowanych inwestycji w nieruchom*ości.

Pierwszym krokiem jest obliczenie aopadający współczynnik funduszu. Jest to procent, który należy odłożyć w każdym okresie, aby w przyszłości dysponować określoną kwotą. Załóżmy, że nieruchom*ość o NOI wynoszącym 950 000 USD jest finansowana w 50%, przy czym dług oprocentowany jest na 7%amortyzowaneponad 15 lat. Pozostałą część pokrywa kapitał własny przy wymaganej stopie zwrotu wynoszącej 10%. Współczynnik funduszu tonącego oblicza się w następujący sposób:

SFF=I(1+I)N1Gdzie:SFF=Czynnik tonącyI=Okresowe zainteresowanie, często wyrażane jako dasanI=roczna stopa procentowaN=Liczba okresów, często wyrażana w latach\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{Współczynnik malejącego funduszu}\\ &i=\text{Okresowa stopa procentowa, często wyrażana jako}\\&\fantom{i=}\text{roczna stopa procentowa}\\&n=\text{Liczba okresów, często wyrażana w latach}\end{wyrównane }SFF=(1+I)N1IGdzie:SFF=Czynnik tonącyI=Okresowe zainteresowanie, często wyrażane jako dasanI=roczna stopa procentowaN=Liczba okresów, często wyrażana w latach

Podstawiając liczby otrzymujemy:

  • 0,07 ÷ (1 + 0,07)15– 1

Daje to 3,98%. Stawka, według której należy spłacić pożyczkodawcę, równa się temu tonącemu współczynnikowi funduszu plus stopę procentową. W tym przykładzie wynosi to 10,98% (0,07 + 0,0398).

Zatem średnia ważona stopa lub ogólna stopa kapitalizacji, przy zastosowaniu wagi 50% dla długu i wagi 50% dla kapitału własnego, wynosi:

  • 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

W rezultacie wartość rynkowa nieruchom*ości wynosi:

  • 9 056 244 USD (950 000 USD ÷ 0,1049)
  • Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna.Jeśli uważasz, że doświadczyłeś dyskryminacjize względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, korzystanie z pomocy publicznej, pochodzenie narodowe, niepełnosprawność lub wiek, możesz podjąć pewne kroki. Jednym z takich kroków jest złożenie raportu do Biura Ochrony Finansów Konsumentów lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych (HUD).

    Bezwzględne i względne metody wyceny

    Bezwzględne modele wyceny określają wartość bieżącą przyszłych wpływających przepływów pieniężnych w celu uzyskaniawartość wewnętrznaaktywa. Najpopularniejsze metody tomodel dyskonta dywidendy (DDM)Izdyskontowane przepływy pieniężne (DCF)techniki.

    Z drugiej strony metody wartości względnej sugerują, że dwa porównywalne papiery wartościowe powinny być podobnie wyceniane w zależności od ich zysków. Stosunki takie jakstosunek ceny do zysku (P/E)a stosunek ceny do sprzedaży porównuje się z wynikami innych spółek z tej samej branży, aby określić, czy wartość akcji jest zaniżona czy zawyżona.

    Podobnie jak w przypadku wyceny akcji,analiza wyceny nieruchom*ościpowinien wdrożyć obie procedury, aby określić zakres możliwych wartości.

    Dyskontowanie przyszłego dochodu operacyjnego netto (NOI)

    Wzór na obliczenie wartości nieruchom*ości na podstawie zdyskontowanych NOI jest następujący:

    Wartość rynkowa=NOI1RG=NOI1RGdzie:NOI=Przychód operacyjny nettoR=Wymagana stopa zwrotu z aktywów w postaci nieruchom*ościG=Tempo wzrostuNOIR=Stopa kapitalizacji(RG)\begin{aligned}&\text{Wartość rynkowa}=\frac{NOI_1}{r-g}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{gdzie:}\\&NOI=\text{Przychód operacyjny netto} \\&r=\text{Wymagana stopa zwrotu z nieruchom*ości}\\&g=\text{Tempo wzrostu }NOI\\&R=\text{Stopa kapitalizacji }(r-g)\end{aligned}Wartość rynkowa=RGNIEI1=RNIEI1Gdzie:NIEI=Przychód operacyjny nettoR=Wymagana stopa zwrotu z aktywów w postaci nieruchom*ościG=Tempo wzrostuNIEIR=Stopa kapitalizacji(RG)

    NOI odzwierciedla zyski, jakie wygeneruje nieruchom*ość po uwzględnieniu kosztów operacyjnych, ale przed odliczeniem podatków i odsetek. Przed odliczeniem wydatków należy jednak ustalić łączne przychody uzyskane z inwestycji.

    Oczekiwane przychody z wynajmu można początkowo prognozować na podstawie porównywalnych nieruchom*ości w pobliżu. Z właściwymbadania rynkuinwestor może ustalić, jakie ceny płacą najemcy w okolicy i założyć, że w przypadku tej nieruchom*ości można zastosować podobne stawki czynszu za metr kwadratowy. Prognozowane podwyżki czynszów uwzględniane są w stopie wzrostu w formule.

    Analiza wartości inwestycji w nieruchom*ości jest taka sama jakanaliza fundamentalnazapasów. Wycenę kapitału własnego przeprowadza się zazwyczaj za pomocą dwóch podstawowych metodologii:całkowita wartośćIwartość względna. To samo dotyczy wyceny nieruchom*ości.

    Od wysokiejwspółczynnik pustostanówstanowią potencjalne zagrożenie dla zwrotów z inwestycji w nieruchom*ości, awrażliwośćw celu ustalenia utraconego dochodu, jeśli składnik aktywów nie jest wykorzystywany w pełni, należy zastosować analizę lub realistyczne, ostrożne szacunki.

    Koszty operacyjneobejmują te, które są bezpośrednio ponoszone w związku z codzienną eksploatacją budynku, takie jak ubezpieczenie nieruchom*ości, opłaty za zarządzanie, opłaty za utrzymanie i koszty mediów. Należy pamiętać, że amortyzacja nie jest uwzględniana w kalkulacji całkowitego kosztu. Dochód operacyjny netto z nieruchom*ości jest podobny dozysk przed odsetkami, podatkami, amortyzacją (EBITDA).

    Dyskontowanie NOI z inwestycji w nieruchom*ości o stopę kapitalizacji jest analogiczne do dyskontowania przyszłego strumienia dywidendy o odpowiednią wymaganą stopę zwrotu skorygowaną owzrost dywidendy. Inwestorzy kapitałowi zaznajomieni z modelami wzrostu dywidend powinni od razu dostrzec podobieństwo.

    Mnożnik dochodu brutto

    Themnożnik dochodu bruttopodejście jestwycena względnametodę opartą na podstawowym założeniu, że nieruchom*ości na tym samym obszarze będą wyceniane proporcjonalnie dodochód bruttoktóre pomagają generować. Jak sama nazwa wskazuje, dochód brutto to całkowity dochód przed odliczeniem wszelkich kosztów operacyjnych. Aby uzyskać dokładne szacunki, należy jednak prognozować wskaźnik pustostanów.

    Na przykład inwestor w nieruchom*ości, który kupuje budynek o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych, może na podstawie porównywalnych danych ustalić, że średni miesięczny dochód brutto na metr kwadratowy w okolicy wynosi 10 dolarów. Chociaż inwestor może początkowo założyć, że roczny dochód brutto wynosi 12 milionów dolarów (10 dolarów x 12 miesięcy x 100 000 stóp kwadratowych), prawdopodobnie w danym momencie w budynku będzie kilka wolnych lokali.

    Zakładając, że jest 10%wskaźnik pustostanówroczny dochód brutto wynosi 10,8 mln dolarów (12 mln dolarów x 90%). Podobne podejście stosuje się również do podejścia opartego na dochodzie operacyjnym netto.

    Kolejnym krokiem w celu oszacowania wartości nieruchom*ości jest ustalenie mnożnika dochodu brutto i pomnożenie go przez roczny dochód brutto. Mnożnik dochodu brutto można znaleźć na podstawie historycznych danych sprzedażowych. Patrząc na ceny sprzedaży porównywalnych nieruchom*ości i dzieląc tę ​​wartość przez uzyskany roczny dochód brutto, otrzymujemy średniąmnożnikdla regionu.

    Ten rodzaj podejścia do wyceny jest podobny do stosowaniaporównywalne transakcjelub wielokrotności, aby wycenić akcje. Wielu analityków będzie prognozować zyski firmy i pomnażać jezysk na akcję (EPS)przez wskaźnik P/E branży. Wycenę nieruchom*ości można przeprowadzić za pomocą podobnych mierników.

    Blokady w wycenie nieruchom*ości

    Obie metody wyceny nieruchom*ości wydają się stosunkowo proste. Jednak w praktyce ustalenie wartości nieruchom*ości przynoszącej dochód za pomocą tych obliczeń jest dość skomplikowane. Po pierwsze, uzyskanie wymaganych informacji dotyczących wszystkich danych wejściowych formuły, takich jak zysk operacyjny netto, składki uwzględnione w stopie kapitalizacji oraz porównywalne dane dotyczące sprzedaży, może być czasochłonne i trudne.

    Po drugie, te modele wyceny nie uwzględniają odpowiednio ewentualnych poważnych zmian na rynku nieruchom*ości, takich jak:kryzys kredytowyalbo boom na rynku nieruchom*ości. W rezultacie należy przeprowadzić dalszą analizę, aby przewidzieć i uwzględnić możliwy wpływ zmieniających się zmiennych ekonomicznych.

    Ponieważ rynki nieruchom*ości są mniej płynne i przejrzyste niż rynek akcji, czasami trudno jest uzyskać informacje niezbędne do podjęcia w pełni świadomej decyzji inwestycyjnej.

    To powiedziawszy, ze względu na dużyinwestycje kapitałowezazwyczaj wymagana do zakupu dużej inwestycji, ta skomplikowana analiza może przynieść duże korzyści, jeśli doprowadzi do odkrycia niedowartościowanej nieruchom*ości (podobnie jak w przypadku inwestycji kapitałowych). Zatem poświęcenie czasu na zbadanie wymaganych danych wejściowych jest warte czasu i energii.

    Jakie czynniki zmniejszają wartość nieruchom*ości mieszkalnej?

    Istnieje kilka czynników, które mogą obniżyć wartość nieruchom*ości mieszkalnej. Należą do nich przestarzałe wyposażenie, uszkodzenia nieruchom*ości (dach, podjazd, ganek), stare podłogi, problemy konstrukcyjne i nieprzyjemne zapachy, takie jak zapach zwierząt domowych i zapach wilgoci z piwnicy, mogą również obniżyć wartość domu.

    Kiedy konieczna jest wycena domu?

    Przed zakupem domu konieczna jest wycena domu. Dzieje się tak przed sfinalizowaniem kredytu hipotecznego i po zaakceptowaniu oferty zakupu. Ale może się zdarzyć, że będziesz musiał go zdobyć. Rozważ wykonanie wyceny, jeśli zdecydujesz się sprzedać swój dom lub spróbujesz uzyskać finansowanie, takie jak refinansowanie, pożyczka pod zastaw domu lub jakikolwiek inny rodzaj pożyczki, która wymaga wykorzystania domu jako zabezpieczenia. Wyceny są również przydatne, jeśli chcesz odwołać się od decyzji dotyczącej podatku od nieruchom*ości.

    Czym są produkty porównawcze w nieruchom*ościach?

    Obiekty porównywalne to nieruchom*ości znajdujące się w tym samym obszarze, co nieruchom*ość wystawiona na sprzedaż. Nieruchom*ości te mają podobne cechy i pozwalają sprzedającym oszacować wartość własnego domu, gdy decydują się na wystawienie go na sprzedaż.

    Konkluzja

    Wycena nieruchom*ości często opiera się na strategiach podobnych do analizy praw własności. Oprócz metody zdyskontowanych NOI i mnożnika dochodu brutto, często stosuje się również inne metody. Na przykład niektórzy eksperci branżowi mają praktyczną wiedzę na temat migracji i wzorców rozwoju miast.

    W rezultacie mogą określić, które obszary lokalne najprawdopodobniej odczują najszybsze tempo aprecjacji. Bez względu na to, jakie podejście zostanie zastosowane, najważniejszym czynnikiem prognostycznym sukcesu strategii jest to, jak dobrze została ona zbadana.

Jak wycenić nieruchom*ość inwestycyjną w nieruchom*ości (2024)

References

Top Articles
Latest Posts
Article information

Author: Kimberely Baumbach CPA

Last Updated:

Views: 5944

Rating: 4 / 5 (61 voted)

Reviews: 92% of readers found this page helpful

Author information

Name: Kimberely Baumbach CPA

Birthday: 1996-01-14

Address: 8381 Boyce Course, Imeldachester, ND 74681

Phone: +3571286597580

Job: Product Banking Analyst

Hobby: Cosplaying, Inline skating, Amateur radio, Baton twirling, Mountaineering, Flying, Archery

Introduction: My name is Kimberely Baumbach CPA, I am a gorgeous, bright, charming, encouraging, zealous, lively, good person who loves writing and wants to share my knowledge and understanding with you.