Jaki jest NOI w nieruchom*ościach?
Co to jest dochód operacyjny netto z nieruchom*ości? Dochód operacyjny netto (NOI) wynosiformuła, z której często korzystają profesjonaliści z branży nieruchom*ości, aby szybko obliczyć opłacalność konkretnej inwestycji. NOI określa przychody i rentowność nieruchom*ości inwestycyjnych po odjęciu niezbędnych kosztów operacyjnych.
Im wyższy NOI w porównaniu do ceny nieruchom*ości, tym lepiej. Ogólnie rzecz biorąc, przychody i marże operacyjne powinny byćpowyżej 15% w biznesie w porównaniu do kosztów inwestycji. Jeśli chcesz użyć procentu do opracowania swoich planów biznesowych, jest to liczba, której powinieneś użyć jako „dobrego” znacznika.
Dochód operacyjny netto mierzy rentowność nieruchom*ości generującej dochód przed dodaniem wszelkich kosztów finansowych lub podatków. Aby obliczyć NOI,odejmij wszystkie koszty operacyjne poniesione na nieruchom*ości od wszystkich przychodów generowanych na nieruchom*ości.
Dochód operacyjny netto (NOI) informuje inwestorów na rynku nieruchom*ości, ile pieniędzy zarabiasz na danej nieruchom*ości inwestycyjnej w ujęciu tygodniowym, miesięcznym lub rocznym. Jest to wersja rachunku zysków i strat przeznaczona dla inwestorów.
Czy NOI obejmuje podatek od nieruchom*ości? Obliczasz dochód operacyjny netto przed odliczeniami podatku dochodowego, aleNOI obejmuje podatek od nieruchom*ości. Podatek dochodowy jest odliczany od dochodu brutto z nieruchom*ości w roku podatkowym.
Dochód operacyjny netto (NOI) to wzór często używany przez specjalistów z branży nieruchom*ościaby szybko obliczyć opłacalność konkretnej inwestycji. NOI określa przychody i rentowność nieruchom*ości inwestycyjnych po odjęciu niezbędnych kosztów operacyjnych.
NOI nie tylko wpływa na przepływ środków pieniężnych, ale także odgrywa znaczącą rolę w ustalaniu wartości wynajmowanej nieruchom*ości.Im wyższy wskaźnik NOI, tym wyższa wartość właściwości.
Analitycy rynku twierdzą, że idealna stopa kapitalizacji tood pięciu do dziesięciu procent; dokładna liczba będzie zależeć od rodzaju i lokalizacji nieruchom*ości. Dla porównania stopa kapitalizacji niższa niż pięć procent oznacza mniejsze ryzyko, ale dłuższy okres odzyskania inwestycji.
NOI pomaga ocenić, jaki dochód może wygenerować nieruchom*ość, podczas gdy ROI pomaga zrozumieć, jak opłacalna jest Twoja inwestycja. Analizując oba wskaźniki, możesz podejmować świadome decyzje dotyczące tego, w które nieruchom*ości zainwestować i jak zmaksymalizować zyski.
W przypadku większości podmiotów gospodarczych procent dochodu operacyjnego netto wynosi20% lub więcejuważa się za dobry. Liczba ta może się jednak różnić w zależności od branży i innych czynników. Na przykład procent dochodu operacyjnego netto wynoszący 30% lub więcej można uznać za doskonały w przypadku nieruchom*ości handlowych.
Czy NOI obejmuje ubezpieczenie majątku?
Aby obliczyć NOI, należy dodać wszystkie przychody, a następnie odjąć koszty operacyjne —zazwyczaj wydatki bezpośrednio związane z zarządzaniem nieruchom*ością, w tym podatki od nieruchom*ości, ubezpieczenia, media i konserwacja.
Oznaczałaby zatem właściwość 6 capnieruchom*ość posiada stopę kapitalizacji wynoszącą 6%lub powinien zapewniać 6% zwrotu z zainwestowanego kapitału przy bieżących wydatkach/przychodach z nieruchom*ości.
Główną różnicą jest przypadek użycia każdej metryki. NOI → Biorąc pod uwagę specyficzny charakter NOI, zwykle stosuje się go do pomiaru rentowności nieruchom*ości, niezależnie od tego, czy jest to nieruchom*ość komercyjna czy mieszkalna. EBITDA → Z drugiej strony EBITDA służy do pomiaru rentowności firmy jako całości.
To jestogólna zasada określająca podstawowy poziom dochodu z wynajmu, jaki powinna generować wynajmowana nieruchom*ość. Kierując się zasadą 2%, inwestor może spodziewać się zysku brutto z wynajmowanej nieruchom*ości, jeśli miesięczny czynsz wynosi co najmniej 2% ceny zakupu.
Oznacza to stopę kapitalizacji na poziomie 7,5%.nieruchom*ość inwestycyjna będzie generować dochód operacyjny netto stanowiący 7,5% wartości nieruchom*ości. Na przykład: Nieruchom*ość o wartości 300 000 dolarów i stopie kapitalizacji wynoszącej 7,5% wygenerowałaby dochód operacyjny netto w wysokości 22 500 dolarów.
Warto zauważyć, że wskaźnik NOI pomija płatności za obsługę zadłużenia, koszty odsetek, wydatki kapitałowe (Capex), amortyzację i podatki dochodowe.
Średnie stopy kapitalizacji wahają się od 4% do 10%. Ogólnie rzecz biorąc, im wyższa stopa kapitalizacji, tym większe ryzyko. Stopa kapitalizacji powyżej 7% może być postrzegana jako inwestycja bardziej ryzykowna, natomiast stopa kapitalizacjiponiżej 5%może być postrzegane jako bezpieczniejsze rozwiązanie. Jeśli nieruchom*ość ma stopę kapitalizacji wynoszącą 10%, należy spodziewać się zwrotu inwestycji w ciągu około 10 lat.
Czy kredyt hipoteczny jest wliczony w NOI?Spłaty kredytów hipotecznych nie są uwzględniane we wzorze wyniku operacyjnego nettoz jednego prostego powodu: spłaty kredytu hipotecznego nie są uznawane za koszt operacyjny. Ponownie, jak sama nazwa wskazuje, dochód operacyjny netto stanowi całkowity dochód z aktywów i odejmuje wakaty i koszty operacyjne.
Jedną z głównych różnic między NOI a zyskiem jest toNOI uwzględnia jedynie koszty operacyjne, natomiast zysk obejmuje wszystkie koszty związane z prowadzeniem firmy lub nieruchom*ości. Obejmuje to wszelkie zadłużenie lub płatności odsetek, które należy spłacić z tytułu pożyczek.
NOI oblicza się, odejmując wszystkie koszty operacyjne ponoszone przez nieruchom*ość od generowanych przez nią przychodów. NOI nieruchom*ości jest zwykle uwzględniana w rachunku przepływów pieniężnych i dochodów.
Jak wycenić nieruchom*ość na podstawie NOI?
Aby obliczyć wartość nieruchom*ości za pomocą NOI, podziel NOI przez żądaną stopę kapitalizacji (cap):Wartość właściwości = NOI / stopa kapitalizacji.
Inwestorzy generalnie pozytywnie oceniają wyższy NOI, ponieważ może to wskazywać, że dochód z nieruchom*ości jest na tyle większy, że generuje zyski po pokryciu wydatków. Odwrotnie,ujemny NOI oznacza, że wydatki nieruchom*ości przekraczają jej dochody, co stanowi ważny sygnał ostrzegawczy dla inwestorów.
Kluczowe wnioski: maksymalne stawki dla nieruchom*ości na wynajem
Stopy kapitalizacji wynoszące od 4% do 12% są ogólnie uważane za dobre, ale należy pamiętać, że podczas oceny nieruchom*ości należy wziąć pod uwagę także inne czynniki, takie jak potencjalne ulepszenia.
W przypadku nieruchom*ości niska stopa kapitalizacji (poniżej 5%) często odzwierciedla niższy profil ryzyka, natomiastwyższa stopa kapitalizacji (powyżej 7%) jest często uważana za bardziej ryzykowną inwestycję. To, czy inwestor uważa stopę kapitalizacji za „dobrą”, bezpośrednio odzwierciedla to, czy według niego zwrot z inwestycji odpowiada postrzeganemu ryzyku.
Ogólnie rzecz biorąc, dobry zwrot z inwestycji w nieruchom*ości na wynajem wynosimiędzy 5-10%co można porównać ze średnim zwrotem z inwestycji w akcje. Istnieje jednak wiele czynników wpływających na zwrot z inwestycji. Wyższy zwrot z inwestycji często wiąże się również z wyższym ryzykiem, dlatego ważne jest porównanie nagrody z ryzykiem.
