Lekcja 15 – Wycena gruntów: Bezpośrednia kapitalizacja gruntów (podejście dochodowe do wartości) (2024)

Szkolenie w zakresie oceny: sesja uczenia się online we własnym tempie

  • Lekcja 1
  • Lekcja 2
  • Lekcja 3
  • Lekcja 4
  • Lekcja 5
  • Lekcja 6
  • Lekcja 7
  • Lekcja 8
  • Lekcja 9
  • Lekcja 10
  • Lekcja 11
  • Lekcja 12
  • Lekcja 13
  • Lekcja 14
  • Lekcja 15
  • Lekcja 16
  • Lekcja 17
  • Lekcja 18
  • Lekcja 19
  • Lekcja 20
  • Egzamin

Rzeczoznawca podatkowy może z wielu powodów wycenić grunt oddzielnie; najważniejsze są następujące trzy:

  • Co najbardziej oczywiste, przedmiotem wyceny może być pusty grunt, a nie ulepszona nieruchom*ość.
  • Rzeczoznawca ds. podatku od nieruchom*ości ma obowiązek rozdzielić całkowitą wartość nieruchom*ości pomiędzy grunty i ulepszenia, co można osiągnąć poprzez odrębne oszacowanie wartości gruntu.
  • Oszacowanie wartości gruntu pod jego najwyższym i najlepszym przeznaczeniem, jakby był pusty, jest wymagane w przypadku innych podejść lub technik wyceny – na przykład zarówno podejście kosztowe, jak i technika pozostałości po budynku (która zostanie omówiona w następnej lekcji) wymagają oddzielnego gruntu szacunki wartości.

Metody wyceny gruntów – sprzedaż porównawcza

Najbardziej wiarygodną metodą oszacowania wartości gruntu jest porównanie przedmiotowej nieruchom*ości z ostatnią sprzedażą porównywalnych nieruchom*ości o podobnej lokalizacji. Jest to zgodne z Zasadą 4 dotyczącą podatku od nieruchom*ości, która zaczyna się od:
W przypadku dostępności wiarygodnych danych rynkowych dotyczących danej nieruchom*ości, preferowaną metodą wyceny jest odniesienie do cen sprzedaży.…

Wartość całej ziemi opiera się na jej produktywności, czyli zdolności do generowania dochodu, gdy jest ona wykorzystywana w najlepszy i najlepszy sposób – uczeń może zechcieć odwołać się doLekcja 2, „Podstawowe zasady ekonomiczne dotyczące wartości nieruchom*ości”, oraz koncepcję (1) najwyższego i najlepszego wykorzystania oraz zasady (2) spójnego użytkowania, (3) zgodności i równowagi.

Jeżeli porównawcze podejście sprzedaży nie ma zastosowania ze względu na brak transakcji rynkowych lub z powodu braku porównywalnych gruntów nieulepszanych, rzeczoznawca może być zmuszony zastosować podejście dochodowe. Zasada podatku od nieruchom*ości nr 8 była już wcześniej omawianaLekcja 5, „Definicja podejścia dochodowego i zasada podatku od nieruchom*ości 8”. Podsekcja (a) dotycząca dochodowego podejścia do wartości stwierdza:
…Jest to preferowane podejście do wyceny gruntów, gdy nie są dostępne wiarygodne dane dotyczące sprzedaży porównywalnych nieruchom*ości.…

W podrozdziale (b)(3) temat ten został rozszerzony:
(b) Stosując podejście dochodowe, rzeczoznawca wycenia nieruchom*ość dochodową, obliczając obecną wartość przyszłego strumienia dochodów. …W praktyce strumień jest zazwyczaj albo

(3) rzutowany jako poziomy przepływ ciągły.

To właśnie ten poziom nieustannego przepływu będziemy przede wszystkim omawiać w tej lekcji; w lekcjach 16, 17 i 18 dowiemy się o dwóch strumieniach dochodów opisanych w podrozdziałach (b) (1) i (b) (2).

Właściwa stopa kapitalizacji gruntów, przy założeniu stałego strumienia dochodów wieczystych, jest kombinacją stopy rentowności (Yo) oraz efektywną stawkę podatkową (ETR). [Odpowiednia stopa kapitalizacji ulepszeń musi również uwzględniać odzyskiwanie (zwrotZinwestycji), oprócz dodatków z tytułu dochodu (zwrotNAinwestycji) i podatki od nieruchom*ości.]

W tej lekcji omówiono bezpośrednią kapitalizację gruntów; Następna lekcja obejmie technikę pozostałości gruntów, a także technikę pozostałości budynków.

Trzy inne metody wyceny gruntów

Wartość gruntu lub terenu szacuje się także poprzez (1) alokację – przypisanie części całkowitej wartości nieruchom*ości do danego terenu w oparciu o analizę stosunku wartości terenu do całkowitej wartości nieruchom*ości ze sprzedaży wolnych i ulepszonych nieruchom*ości w sąsiedztwie lub w porównywalnej okolicy, (2) wydobycie – wyciągnięcie zamortyzowanej wartości ulepszeń z całkowitej wartości nieruchom*ości oraz (3) zagospodarowanie działkowe, zwane także metodą zagospodarowania przestrzennego lub metodą przewidywanego wykorzystania – wycena hipotetycznego zagospodarowania niezabudowanego terenu gotowego do zagospodarowania na wyższy poziom użytkowania i odjęcie tych kosztów od przewidywanej ceny sprzedaży zabudowanych działek. Ponieważ te trzy metody nie obejmują kapitalizacji dochodu, nie będą one dalej omawiane w tej sesji samodzielnego uczenia się online.

Bezpośrednia kapitalizacja dochodu do ziemi

Bezpośrednia kapitalizacja dochodu z ziemi, czyli renty gruntowej, składa się z dwóch etapów; najpierw przetwarza strumień dochodów z gruntu aż do dochodu netto przed odliczeniem podatku od nieruchom*ości [NIBT]; po drugie, kapitalizowanie tego dochodu netto przed opodatkowaniem w oszacowanie wartości przy użyciu stopy kapitalizacji, która uwzględnia zarówno (1) podatki, efektywną stawkę podatku, jak i (2) Yield, czyli zwrot z inwestycji. Ponieważ strumień dochodów ma charakter ciągły, nie ma potrzeby zapewniania odzyskania kapitału — grunt uznaje się za składnik aktywów, który nie marnuje się, a zatem stopa kapitalizacji nie musi zapewniać zwrotu z inwestycji — teoretycznie grunt nie stracić wartość. Stopa kapitalizacji musi uwzględniać jedynie podatek od dochodu i podatek od nieruchom*ości. W wycenie nieruchom*ości kapitalizacja wieczysta jest zwykle stosowana tylko w przypadku gruntów.

Dlacenićdla celów podatku od nieruchom*ości, z wyłączeniem pewnych ustawowych lub regulacyjnych wyjątków, grunty są zawsze wyceniane według ich najwyższego i najlepszego wykorzystania. Określając dochód, jaki ziemia mogłaby uzyskać, rzeczoznawca bierze pod uwagę sposoby jej wykorzystania, które są (1) prawnie dopuszczalne, (2) fizycznie możliwe, (3) wykonalne finansowo i (4) maksymalnie produktywne. Najwyższe i najlepsze wykorzystanie zostało omówione w Lekcji 2; nie będziemy tutaj powtarzać tej dyskusji. (Uwaga: Przykładem wyjątku regulacyjnego jest Zasada 8 podatku od nieruchom*ości, dział (f), która wyklucza grunty o otwartej przestrzeni zgodnie z definicją zawartą w sekcji 421 Kodeksu podatkowego z postanowień Zasady 8, a także stwierdza, że ​​nie wszystkie przepisy Zasada 8 ma zastosowanie do podlegających opodatkowaniu udziałów majątkowych.)

Zazwyczaj stopa zwrotu będzie ustalana na podstawie sprzedaży rynkowej porównywalnych nieruchom*ości – nieruchom*ości, które mają takie samo najwyższe i najlepsze zastosowanie jak przedmiot. Nie chciałbyś obliczać stopy zwrotu ze sprzedaży budynku biurowego i stosować jej przy wycenie parkingu. Stopy zwrotu obliczone dla kapitalizacji na poziomie wieczystym należy wyprowadzić z nieruchom*ości wykazujących cechy strumienia stałego dochodu na poziomie.

Aby kapitalizować dochód w formie bezterminowej, dochód netto dzieli się przez stopę kapitalizacji składającą się z ogólnej stopy zwrotu powiększonej o efektywnącenićwysokość podatku. Zatem:

PV = NIBT ÷ (Yo+ ETR)

Gdzie

PV

=

Obecna wartość

NIBT

=

Dochód netto przed odliczeniem podatku od przejęcia i podatku od nieruchom*ości

Yo

=

Ogólny współczynnik wydajności

ETR

=

Efektywna stopa podatkowa

PRZYKŁAD 15–1: Kapitalizacja poziomu strumienia dochodu wieczystego

Jaka jest skapitalizowana wartość wieczystego dochodu netto przed przejęciem i opodatkowaniem nieruchom*ości w wysokości 100 000 USD, przy ogólnej stopie zwrotu wynoszącej 8% i efektywnejcenićstawka podatku od nieruchom*ości 1%?

PV

=

NIBT ÷ (Yo+ ETR)

=

100 000 USD ÷ 8,0% + 1,0%

=

100 000 USD ÷ 9,0%

=

1111111,11 dolarów

Notatki

  1. Cenićpodatki od nieruchom*ości sąnieodliczane jako wydatek od strumienia dochodów, ponieważ opierają się na poszukiwanej wartości. Wymaga to zastosowania stopy dyskontowej przed opodatkowaniem; stąd składnik podatku od nieruchom*ości równycenićDo stopy kapitalizacji należy uwzględnić stawkę podatku od nieruchom*ości.

Streszczenie

W lekcji, którą właśnie przeczytałeś, omówiono różne metody wyceny gruntów i omówiono bezpośrednią kapitalizację gruntów. Następna lekcja poświęcona będzie ocenie ulepszonej nieruchom*ości i gruntów przy użyciu różnych technik pozostałościowych.

Notatka:Zanim przejdziesz do następnej lekcji, pamiętaj o uzupełnieniućwiczenia do tej lekcji.

Lekcja 15 – Wycena gruntów: Bezpośrednia kapitalizacja gruntów (podejście dochodowe do wartości) (2024)

References

Top Articles
Latest Posts
Article information

Author: Rob Wisoky

Last Updated:

Views: 5958

Rating: 4.8 / 5 (68 voted)

Reviews: 83% of readers found this page helpful

Author information

Name: Rob Wisoky

Birthday: 1994-09-30

Address: 5789 Michel Vista, West Domenic, OR 80464-9452

Phone: +97313824072371

Job: Education Orchestrator

Hobby: Lockpicking, Crocheting, Baton twirling, Video gaming, Jogging, Whittling, Model building

Introduction: My name is Rob Wisoky, I am a smiling, helpful, encouraging, zealous, energetic, faithful, fantastic person who loves writing and wants to share my knowledge and understanding with you.